Продажа доли в квартире, как и продажа любого имущества, может облагаться НДФЛ. Однако есть ситуации, когда налог можно уменьшить или вовсе не платить. В этой статье разберём основные аспекты налогообложения при продаже доли и рассмотрим способы снижения налоговой нагрузки.
Когда не требуется платить налог?
Согласно текущему законодательству Российской Федерации, налогообложение при реализации доли в недвижимости не требуется, если доля находилась в собственности более 3 или 5 лет. Рассмотрим случаи, когда владелец доли не платит налог через 3 года после приобретения недвижимости:
Пример: Владимир унаследовал от бабушки половину квартиры в 2024 году. Через год он продал свою долю. В 2026 г. ему необходимо заплатить налог, поскольку он владел своей долей меньше 3 лет.
В остальных случаях минимальный период владения должен составлять не менее 5 лет. Тогда вы освобождаетесь от подачи декларации и от уплаты налога. Особый случай — многодетные семьи. Они имеют право на освобождение от уплаты налога при продаже жилья, независимо от срока владения им. Чтобы воспользоваться льготой, необходимо соблюсти следующие условия:
Важные особенности:
- Учитываются дети до 24 лет, если они обучаются на очном отделении;
- Учитываются все дети, включая усыновленных;
- Если соблюдены все условия, не требуется подавать 3-НДФЛ;
- Освобождение происходит автоматически.
Как быть, если доли приобретены в разное время?
Если части квартиры были приобретены в разные месяцы или годы, срок владения данным объектом рассчитывается по дате оформления первой из долей.
Пример: Если две трети недвижимости были оформлены в 2019 году, а треть была зарегистрирована в 2021 году, то срок будет рассчитываться с даты оформления первой доли (2019 год).
Итак, неважно, когда были приобретены отдельные части — учитывается дата самой ранней регистрации права собственности.
Как уменьшить НДФЛ при продаже своей доли?
Существует несколько способов снижения налоговой нагрузки:
- Имущественный вычет. Можно получить один раз в жизни в пределах 1 000 000 ₽. Если доход с продажи меньше этой суммы, налог не уплачивается. Если доход выше, то сумма налога рассчитывается с разницы. Если вы уже использовали этот вычет в пределах указанного лимита, использовать этот способ больше нельзя.
- Разница между доходами и расходами. Налогоплательщик имеет право уменьшить величину облагаемого налогом дохода на сумму понесенных им расходов. Это подразумевает возможность снизить размер налога на первоначальную стоимость доли (то есть на расходы, которые были понесены при покупке доли). Такой вариант выгоднее, но требует документального подтверждения расходов.
Пример: Дмитрий продал свою долю в квартире за 1 200 000 рублей. Он применил имущественный вычет 1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 и уплатил налог с 200 000 рублей, а именно 26 000 рублей (200 000 х 13%).
Если владельцы продают свои доли как самостоятельные объекты, вычет 1 млн руб. предоставляется каждому владельцу отдельно. Если квартира продается как единый объект, сумма вычета составит 1 млн рублей на весь объект недвижимости.
Пример: У супругов Ивановых в собственности по ½ доли в доме. Если супруги продадут дом за 2 млн как единый объект, то им нужно будет заплатить налог (2 млн - 1 млн) х 13% = 130 000 рублей. Если они будут продавать свои доли по отдельности за 1 млн рублей, то каждый из них сможет применить вычет в 1 млн, и тогда платить не потребуется.
Пример: Ольга купила долю в квартире за 1 700 000 рублей, а через пару лет продала её за 2 100 000 рублей. Она может уменьшить доходы на расходы и заплатить налог с 400 000 руб. (2,1 млн -1,7 млн).
В какие сроки нужно подать декларацию и совершить платеж?
Если вы продали долю, по которой требуется уплата налога, то вам следует предоставить 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи. К декларации следует приложить все нужные бумаги, включая документ, подтверждающий совершение сделки. Оплатить налог следует до 15 июля. Заполнить 3-НДФЛ можно лично в отделении налоговой или онлайн – через личный кабинет на сайте ФНС.
Просрочка недопустима. В случае подачи документов с опозданием штраф составит от 5 до 30% от суммы налога (не меньше от 1000 р.). Грамотное использование налоговых вычетов позволит существенно сэкономить на уплате налога!
