В условиях изменчивой экономики и политических колебаний инвесторы все чаще ищут возможности для вложения капитала с минимальными рисками и стабильной доходностью. Одним из популярных вариантов для инвестирования являются паевые инвестиционные фонды недвижимости (ПИФы недвижимости), предлагающие инвесторам принять участие в сделках с недвижимостью без необходимости непосредственного владения и управления объектами.
Что такое ПИФы?
ПИФы — это форма коллективного инвестирования, при которой средства множества инвесторов объединяются в один фонд для вложения в различные активы, включая акции, облигации, недвижимость и т.д.
ПИФы недвижимости специализируются на приобретении или сдаче в аренду жилых или коммерческих площадей. Выгода для инвестора заключается в возможности получения дохода от аренды и роста стоимости объектов недвижимости, а также в диверсификации инвестиционного портфеля. Распоряжается средствами фонда управляющая компания, работу которой контролирует Банк России.
Как правило, такие ПИФы являются закрытыми фондами с высоким порогом входа. К основным преимущества закрытых ПИФов недвижимости можно отнести:
- глубокая диверсификация – обычно такие фонды совмещают деятельность по покупке-продаже недвижимости, её строительству, ремонту или сдаче в аренду;
- высокая доходность – как правило, средства вкладываются в объекты на ранних этапах строительства;
- возможность инвестирования в крупные проекты – при наличии минимального взноса инвесторы могут принять участие в финансировании проектов стоимостью в сотни миллионов рублей;
- преимущества налогообложения – большая часть прибыли реинвестируется без уплаты налогов.
Средняя доходность ПИФов в 2024 году
На фоне постепенного восстановления экономики после глобального кризиса, связанного с пандемией COVID-19, а также благодаря стабилизации на рынке недвижимости, средняя доходность ПИФов недвижимости в России в 2024 году ожидается на уровне 5-10% в год. Однако эта цифра может меняться в зависимости от конкретного фонда и ситуации на рынке недвижимости в целом.
Лучшие ПИФы недвижимости в России
Для покупки на Мосбирже неквалифицированным инвесторам доступно не так много фондов недвижимости. Из них активно торгуются лишь 4:
ЗПИФ «Арендный бизнес 7» УК Современные фонды недвижимости
Активы: высококлассная коммерческая недвижимость, бизнес центры, складские комплексы
- Динамика стоимости пая: +5,35%
- Стоимость пая: 111 467 р. (на 25.04.2024)
- Срок инвестирования: 10 лет
- Комиссия за управление: 1%
- ЗПИФ «РД» под управлением ООО Сбережения плюс
- ЗПИФ «Современный 6» УК Первая
- Активы: готовые объекты складской, офисной и торговой недвижимости
- Доходность от изменения стоимости пая: +7,70% (Дивидендная доходность: +8,60%)
- Стоимость пая: 121 136,98 р. (на 29.03.2024)
- Минимальная инвестиция: 300 000 рублей
- Комиссия за управление: 2%
ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток-2»
Активы: объекты торговой недвижимости формата «магазин у дома» с долгосрочными договорами аренды с крупной торговой сетью Х5 Retail Group
- Доходность за год: +1,92 %
- Минимальная инвестиция: 305 000 рублей
- Стоимость пая: 300 755 р. (на 29.03.2024)
- Комиссия за управление: 1,8%
- Активы: коммерческая недвижимость (торговые помещения)
- Доходность за год: +2,2% (Доходность от изменения стоимости пая)
- Минимальная инвестиция: 300 000 рублей
- Стоимость пая: 121 136,98 р. (на 29.03.2024)
- Комиссия за управление: 2%
Как стать инвестором закрытого фонда?
Инвестором закрытого ПИФа (ЗПИФа) может стать любое лицо, соответствующее требованиям фонда (например, по наличию минимальной суммы для взноса). Как правило, в ЗПИФы недвижимости минимальный взнос начинается от 100 000 рублей, некоторые УК устанавливают мин. взнос в несколько миллионов рублей. Кроме того, в большинство ЗПИФов могут вложиться только квалифицированные инвесторы, поскольку этот вид инвестирования считается рискованным.
При выборе ЗПИФа важно внимательно изучить условия вложения, величину входящих и выходящих комиссий и правила досрочного выхода из фонда.
Риски инвестиций в ПИФы
Инвестиции в ПИФы недвижимости связаны с рядом рисков. К основным “подводным камням” можно отнести возможные падения стоимости недвижимости, регуляторные изменения и риски недостаточной ликвидности паев. Инвестор должен учитывать, что доходность фонда прямо зависит от конъюнктуры на рынке недвижимости, что может привести как к увеличению, так и к снижению доходов.
Среди основных недостатков инвестирования в ЗПИФы недвижимости:
- высокий порог входа;
- отсутствие гарантии получения дохода;
- длинный горизонт инвестирования;
- высокие комиссии за управление;
- отсутствие возможности досрочного выхода из фонда;
- отсутствие возможности управления у инвестора;
- недостаток информации на этапе выбора фонда.
